Airbnb i Norge: regler, skatt og hva du sitter igjen med

Airbnb i Norge er blitt en helt vanlig ekstrainntekt. En kjellerleilighet i Trondheim, et gjesterom i Bergen, en loftshybel i Oslo som står tom mens eieren er på hytta: alt sammen kan bookes av en fremmed i kveld. Det som ikke er like vanlig, er at verten har regnet ordentlig på det før første gjest sjekker inn. Døgnprisen ser høy ut. Summen på kontoen ser høy ut. Så kommer skatten, gebyrene, vaskingen og de tre meldingene klokken elleve på kvelden.

Kort svar på det du kom for: korttidsutleie av egen bolig er skattepliktig over et bunnbeløp, og du får ikke trekke fra kostnadene dine. Bor du i et eierseksjonssameie, kan hele seksjonen leies ut kort i høyst 90 døgn i året, og i et borettslag er taket 30 døgn uten styrets godkjenning. Plattformen tar sin del. Og arbeidet er reelt, selv om ingen fakturerer deg for det. En vert som leier ut 60 døgn i året i en norsk by legger fort 70 til 90 timer i det, og de timene finnes ikke i noen annonse.

Denne artikkelen tar hele kjeden: skattereglene slik de faktisk står, hva sameiet og borettslaget har å si, hva kommunen kan kreve, hva plattformen trekker, og til slutt et regnestykke i kroner der arbeidstimene er med. Vil du sammenligne med å leie ut fast i stedet, står den vurderingen i sammenligningen av korttids- og langtidsutleie.

Hvordan skattlegges korttidsutleie av egen bolig?

Grensen som avgjør alt, er 30 dager. Varer leieforholdet sammenhengende i minst 30 dager, gjelder de vanlige og ganske milde reglene for utleie i egen bolig. Varer det kortere, som en Airbnb-booking nesten alltid gjør, gjelder korttidsregelen.

Korttidsregelen er enkel å regne på: 85 prosent av utleieinntekten som overstiger 15 000 kroner i året regnes som skattepliktig inntekt. Bunnbeløpet på 15 000 kroner gjelder per år, ikke per gjest og ikke per bolig. Tjener du 50 000 kroner, blir grunnlaget (50 000 − 15 000) × 85 prosent = 29 750 kroner. Det er Skatteetatens eget regneeksempel, og resultatet skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent.

Den delen folk overser, er at du ikke får fradrag for kostnader ved korttidsutleie av egen bolig. Vaskemiddel, nye håndklær, strømmen gjesten brukte, gebyret til plattformen: ingenting av det trekkes fra. De 15 prosentene som holdes utenfor grunnlaget er ment å dekke akkurat dette, og for de fleste dekker de det ikke.

Samme regel gjelder for fritidsbolig du selv bruker. Leier du ut hytta noen uker i året og bruker den selv resten, er det de samme 15 000 kronene og de samme 85 prosentene. Vil du gå dypere inn i akkurat det, står detaljene i artikkelen om å leie ut hytten i periodene du ikke bruker den.

Er boligen derimot en sekundærbolig eller en ren utleiebolig du ikke bor i, faller hele ordningen bort. Da er inntekten skattepliktig fra første krone, men til gjengjeld får du fradrag: det er nettoinntekten, altså leie minus fradragsberettigede kostnader, som beskattes med 22 prosent. Flermannsboliger og rene utleiehytter faller utenfor fritaksreglene og er alltid skattepliktige.

Hva sier sameiet eller borettslaget?

Skatten er den ene halvdelen av regelverket. Den andre er hvem som eier veggene rundt deg.

Bor du i et eierseksjonssameie, er tallet du må kjenne 90 døgn. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn i året er ikke tillatt. Som korttidsutleie regnes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende, altså akkurat det en booking gjennom en plattform pleier å være. Grensen gjelder hele seksjonen. Leier du bare ut et rom mens du selv bor der, er det ikke hele seksjonen du leier ut.

Grensen kan fravikes i vedtektene, men bare til et sted mellom 60 og 120 døgn, og et slikt vedtak krever minst to tredjedelers flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Derfor er ikke 90 nødvendigvis ditt tall: står det 60 i vedtektene, er 60 taket ditt, og står det 120, har du en tredjedel mer å selge enn naboen i sameiet over gaten. Regelen gjelder ikke i sameier der alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger. Hjemmelen er eierseksjonsloven § 24 femte ledd, som fikk denne ordlyden 1. januar 2020.

Legg merke til at de 30 døgnene dukker opp to steder med helt ulikt formål. Skatteloven bruker 30 dager til å avgjøre hvor mye av inntekten du betaler skatt av. Eierseksjonsloven bruker de samme 30 døgnene til å definere hva som i det hele tatt teller mot 90-døgnsgrensen. Den første avgjør prisen, den andre avgjør om du har lov.

Bor du i et borettslag, er reglene andre og strengere. Hovedregelen i burettslagslova er at bruken av boligen ikke kan overlates til andre uten samtykke fra styret. Uten godkjenning kan du, når du selv bor der, leie ut deler av boligen, og i tillegg hele boligen i opptil 30 døgn i året. Med styrets godkjenning kan hele boligen leies ut i inntil tre år, forutsatt at du eller en nærstående har bodd der minst ett av de to siste årene. Styret kan bare nekte når brukerens forhold gir saklig grunn, og svarer laget ikke på en skriftlig søknad innen én måned, regnes brukeren som godkjent.

Tretti døgn er lite når høysesongen alene er seks uker, og det er dette tallet som gjør at korttidsutleie i borettslag sjelden blir noe stort. Ulovlig bruksoverlating kan dessuten møtes med pålegg om flytting og fravikelse. Reglene står i burettslagslova kapittel 5. Send søknaden skriftlig, og ta vare på svaret.

Uansett boform gjelder én praktisk regel som ingen lov trenger å si: naboene merker det. Kofferter i trappen, kodelås på døren og ukjente ansikter i heisen er det som utløser saker i årsmøtet. Verter som informerer naboene selv, før noen andre gjør det, får som regel leve i fred lenger enn de som lar det gå seg til. Leier du bare ut ett rom mens du selv bor der, ligner det mer på en hybel i egen bolig, og både naboer og styre reagerer sjeldnere på det.

Hva kan kommunen kreve?

Kommunen kommer inn på tre måter, og de har ingenting med skatt å gjøre.

Bruksendring og godkjente rom. Rom du leier ut til overnatting skal være godkjent for varig opphold. En kjellerstue som aldri er omsøkt som soverom, er ikke godkjent bare fordi den har seng og vindu. Skal du gjøre om bod eller kjeller til utleiedel, er det søknadspliktig, og kommunen vurderer takhøyde, dagslys, rømningsvei og brannskille. Dette er den vanligste grunnen til at en Airbnb-drøm stopper: rommet finnes, men det finnes ikke på papiret.

Brann og sikkerhet. Røykvarslere, slokkeutstyr og en rømningsvei som faktisk kan brukes er krav som gjelder boligen din uansett, og de blir viktigere når du slipper inn folk som ikke kjenner huset. Heng opp en enkel rømningsplan. Det koster ingenting og det merkes på vurderingene.

Lokale regler og registrering. Flere norske kommuner har innført eller utredet egne krav til korttidsutleie, blant annet fordi presset på boligmarkedet i sentrum er politisk betent. Reglene varierer fra kommune til kommune og endrer seg raskere enn skattereglene. Ring servicetorget i kommunen din og spør konkret før du starter.

Hva tar plattformen, og hva koster driften?

Gebyrene er ikke offentlige satser, de er forretningsvilkår, og de endres. Tallene under er observerte nivåer i det norske markedet i 2026 og skal leses som spenn, ikke som fasit.

Plattformens egen skadedekning er markedsføring, ikke forsikring. Den dekker noe, den dekker ikke alt, og den erstatter ikke en samtale med forsikringsselskapet ditt om at boligen brukes til utleie mot betaling. Den samtalen hører hjemme sammen med resten av papirarbeidet rundt kontrakt, depositum og forsikring.

Regnestykket: hva sitter en vert i Oslo igjen med?

Her er hele regnestykket for en helt vanlig vert. Forutsetningene står først, så du kan bytte dem ut med dine egne tall.

• Ett ekstra soverom med eget bad i egen leilighet i Oslo.
• 60 utleiedøgn i året, fordelt på 20 opphold på tre døgn.
• 1 100 kroner per døgn i snitt, alt gjesten betaler deg medregnet. Observerte døgnpriser i norske byer ligger typisk mellom 800 og 1 600 kroner for en slik enhet, med topper i festivaluker.
• Delt gebyrmodell, altså rundt 3 prosent i vertsgebyr.
• Ingen andre leieinntekter i året.

Belegget er den forutsetningen som svinger mest i Norge, og den svinger etter kalenderen. I Oslo og Bergen er det jevn etterspørsel fra mai til september, en topp rundt store konferanser og konserter, og en lang, tynn periode fra januar til mars der prisene må ned for at noen skal booke i det hele tatt. I typiske hyttekommuner er bildet snudd: vinterferie, påske og juli bærer nesten hele året. Regner du med 60 solgte døgn, bør de fleste av dem ligge i de ukene der du selv helst ville brukt boligen. Det er den reelle kostnaden ingen tabell viser.

Legg merke til to ting. Det første er at skatten regnes av bruttoinntekten uansett hvor mye du har brukt på gjestene. Kjøper du renhold for 14 000 kroner, betaler du nøyaktig like mye skatt som naboen som vasker selv. Det er ikke en feil i regnestykket, det er hele poenget med korttidsregelen.

Det andre er timene. 85 timer er ikke tatt ut av luften. Ett opphold på tre døgn koster deg omtrent 2,5 timer renhold og skifte av sengetøy, en halvtime på nøkler, kode og praktiske spørsmål, og en halvtime på meldinger før og etter. Ganget med 20 opphold blir det 70 timer. Legg til 15 timer i året på annonsen, prisene, kalenderen, vurderinger og de to gangene noe går i stykker. Ingen av de timene ligger i annonsen din, og ingen betaler deg for dem særskilt.

488 kroner timen etter skatt er faktisk ikke dårlig betalt. Men det er en jobb, ikke passiv inntekt, og den kommer i klumper på søndag ettermiddag. Vil du regne på ditt eget tilfelle med andre tall, gjør utleiekalkulatoren som setter korttid mot langtid jobben raskere enn regnearket. Orker du ikke vaskingen, er det verdt å vite at nettopp vasking av hytter og ferieboliger som egen jobb er blitt en egen liten bransje i utleietunge områder.

Når blir Airbnb-utleie næringsvirksomhet?

Så lenge du leier ut ett rom noen helger i året, er dette kapitalinntekt fra egen bolig og ikke noe annet. Skalerer du opp, endres bildet. Skatteetaten bruker fire vilkår for næringsvirksomhet, og alle fire må være oppfylt: aktiviteten må være egnet til å gå med overskudd, ha en viss varighet, ha et visst omfang, og drives for egen regning og risiko. Overskuddskravet vurderes normalt med et perspektiv på fem til åtte år.

Skatteetaten oppgir to veiledende terskler for når utleie normalt regnes som virksomhet: mer enn omtrent 500 kvadratmeter utleid til næringsformål, eller fem boenheter eller mer til bolig- og fritidsformål. Ved blandet utleie ses de to i sammenheng. Dette er utgangspunkter for en helhetsvurdering, ikke absolutte grenser, og det er omfanget og varigheten av ditt eget arbeid som veier tyngst. Ett rom og 60 døgn er langt unna.

Blir utleien likevel næring, endres alt: du fører den som næringsinntekt, du får fradrag for kostnadene, og marginalsatsen kan bli opptil 50,6 prosent i stedet for 22. Grensedragningen er den samme som for alle andre sidegesjefter, og den er beskrevet i detalj i artikkelen om hvor Skatteetaten trekker grensen mot næring.

Merverdiavgiften følger en annen logikk enn skatten, og den overrasker mange. Utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgiftsloven, og unntatt omsetning teller ikke engang med i 50 000-kronersgrensen. Unntaket har likevel et motunntak: romutleie i hotellvirksomhet og lignende er avgiftspliktig, med den lave satsen på 12 prosent. Hvor din utleie havner, avhenger av hvordan virksomheten er innrettet, ikke av hvilken plattform du annonserer på. Havner du på hotellsiden, inntrer registreringsplikten fra det tidspunktet den avgiftspliktige omsetningen passerer 50 000 kroner i en rullerende tolvmånedersperiode, ikke ved årsskiftet, og du skal ikke fakturere med mva før registreringen er på plass. Reglene rundt grensen for mva-registrering gjelder uansett hva du selger.

De fem feilene som koster mest

Dette er feilene som går igjen hos verter som har holdt på i et år eller to.

1. Å tro at 15 000 kroner er et fribeløp per bolig. Det er et bunnbeløp per år for deg som skattyter. Leier du ut både leiligheten og hytta, deler de på det samme beløpet.
2. Å regne med fradrag som ikke finnes. Ved korttidsutleie av egen bolig er kostnadene dine ikke fradragsberettigede. Sett av skattepengene etter hvert i stedet for å bli overrasket i juni.
3. Å sette prisen etter naboens annonse. Naboens annonse viser prisen han ber om, ikke prisen han får. Se på hvilke datoer som faktisk er booket, ikke på prislappen.
4. Å hoppe over forsikringssamtalen. Vanlig innboforsikring er skrevet for et hjem, ikke for et hjem med betalende fremmede i. En telefon tar ti minutter.
5. Å ikke lese vedtektene. Sameiets og borettslagets regler er bindende, og et pålegg om å stanse utleien midt i høysesongen er dyrere enn hele fjorårets overskudd.

Slik kommer du i gang uten å tråkke i det

Gjør dette i morgen, i denne rekkefølgen. Finn vedtektene til sameiet eller borettslaget og les avsnittet om utleie. Ring forsikringsselskapet og spør konkret om korttidsutleie mot betaling, og skriv ned navnet på den du snakket med. Regn ut hvor mange døgn du realistisk kan leie ut, ikke hvor mange kalenderen har. Deretter, og først da, lager du annonsen.

Er svaret fra sameiet nei, eller viser regnestykket at det ikke er verdt timene, finnes det roligere måter å hente penger ut av kvadratmeterne på. Fast utleie av et rom, bod, garasje og lager gir mindre per døgn og langt færre meldinger, og hele bredden av det står samlet i oversikten over delingsøkonomien som inntektskilde. Skal du derimot satse, er neste steg det som faktisk avgjør inntekten din over tid: rutinene som gir fem stjerner, og en riktig føring av inntekten når skattemeldingen kommer, som beskrevet under skatt på utleie i alle varianter.

Kilder

• Skatteloven § 7-2 om utleieinntekt fra egen bolig. Lest 10. september 2026.
• Eierseksjonsloven § 24 om bruken av bruksenheten. Lest 11. september 2026.
• Burettslagslova kapittel 5 om bruksoverlating. Lest 11. september 2026.
• Merverdiavgiftsloven § 3-11 om fast eiendom. Lest 11. september 2026.
• Skatteetaten: Utleie av bolig og fritidsbolig. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Sats for alminnelig inntekt. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Er jeg næringsdrivende?. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Registrering i Merverdiavgiftsregisteret. Lest 10. september 2026.