Utleiekalkulator: korttid mot langtid

Korttidsutleie ser alltid best ut i annonsen. En hybel som gir 9 000 kroner i måneden på lang kontrakt, kan gi 1 400 kroner natten i juli. Regner du 20 netter, får du 28 000 kroner, og da er valget tilsynelatende enkelt. Denne kalkulatoren stiller de spørsmålene annonsen ikke stiller: hvor mange netter blir faktisk fylt, hva tar plattformen, hva sitter du igjen med etter skatt, og hvor mange timer bruker du på vask, nøkler og meldinger?

Du legger inn døgnpris, forventet belegg, plattformgebyr, vaskekostnad og timer per gjest på den ene siden, og månedsleie og ledighet på den andre. Kalkulatoren regner ut netto per år for begge, og deler resultatet på timene du har lagt inn. Da får du en timelønn, og det er den som avgjør.

Skattereglene er den delen folk oftest bommer på, fordi korttid og langtid behandles helt ulikt. Hele bakgrunnen står i artikkelen om de tre nivåene av utleiebeskatning.

Hvordan skattlegges korttidsutleie mot langtidsutleie?

Skillet går ved 30 dager. Varer leieforholdet sammenhengende i minst 30 dager, kan utleie av egen bolig være helt skattefri på ett av to vilkår: du bruker selv minst halvparten av boligen regnet etter utleieverdi, ikke areal, eller du leier ut hele eller en større del av boligen for inntil 20 000 kroner i året.

Er leieforholdet kortere enn 30 dager, gjelder en annen regel. Da regnes 85 prosent av inntekten som overstiger 15 000 kroner i året som skattepliktig inntekt, og den skattlegges med 22 prosent. Bunnbeløpet gjelder per år, ikke per gjest. Du får heller ikke fradrag for kostnader ved korttidsutleie av egen bolig eller av en fritidseiendom du selv bruker.

Skatteetatens eget eksempel: tjener du 50 000 kroner på korttidsutleie av egen bolig, skatter du av (50 000 − 15 000) × 85 prosent, altså 29 750 kroner. Overstiger leieinntekten 20 000 kroner i det andre tilfellet, blir hele beløpet skattepliktig fra første krone, ikke bare det overskytende.

Timene er den skjulte kostnaden

En langtidsleietaker koster deg noen timer i året: visning, kontrakt, en lekkasje og en avlesning. En korttidsgjest koster deg mellom 1,5 og 3 timer per opphold når du regner med meldinger, nøkkeloverlevering, vask, sengetøy og påfyll av forbruksvarer. Det er et observert spenn fra norske verter, ikke en fastsatt norm.

Setter du 25 opphold i året og 2,5 timer per opphold, har du brukt drøyt 60 timer. Ligger nettogevinsten mot langtidsutleie på 30 000 kroner, tjente du rundt 480 kroner timen skattefritt regnet, mindre etter skatt. Det kan være helt greit betalt. Det kan også være dårligere enn å ta et par ekstra vakter. Kalkulatoren viser tallet, du tar valget. Praktiske råd om selve driften står i artikkelen om hva som skiller en femstjernes vert fra resten.

Hva utelater kalkulatoren?

Fire ting, og alle kan velte regnestykket. Den kjenner ikke husordensreglene i sameiet eller borettslaget ditt. Den kjenner ikke forsikringen din, som ofte krever at du melder fra om utleie, og som kan avkorte ved skade du ikke har varslet om. Den regner ikke slitasje, som du uansett ikke får fradrag for ved korttidsutleie av egen bolig. Og den vurderer ikke om omfanget er så stort at utleien regnes som næringsvirksomhet, noe som endrer både sats og plikter.

Den viktigste begrensningen er ikke skatt, men lov. Eier du en boligseksjon, kan du ikke drive korttidsutleie av hele seksjonen i mer enn 90 døgn i året. Korttidsutleie betyr her utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Sameiet kan flytte grensen i vedtektene, men bare til et sted mellom 60 og 120 døgn, og det krever to tredjedelers flertall på årsmøtet. Regelen står i eierseksjonsloven § 24. Bor du i borettslag, er reglene strengere: uten styrets godkjenning kan du bare leie ut hele boligen i 30 døgn i året. Legger du inn 140 netter i kalkulatoren, regner den på noe du ikke nødvendigvis har lov til.

Slik bruker du svaret

Kjør kalkulatoren to ganger. Først med beleggstallet du håper på, så med det du tror på en regnværssommer. Er langtidsutleie best i begge, er valget tatt. Vinner korttid bare i det optimistiske scenariet, satser du på været.

Skal du gå videre med langtid, er neste steg papirarbeidet, og det gjennomgås i artikkelen om utleiekontrakt, depositum og forsikring. Vurderer du å leie ut et enkeltrom i stedet for hele boligen, gjelder egne vurderinger som står i gjennomgangen av når romutleie er skattefri. Har du en kjeller som kan bygges om, finner du erfaringene i artikkelen om hybelutleie i egen bolig. De to modellene er stilt mot hverandre i ord i artikkelen om hva som lønner seg, og plattformutleie i guiden om Airbnb i Norge. Skatten sjekker du i skattekalkulatoren.

Kilder

• Lovdata: Skatteloven § 7-2 om utleieinntekt av egen bolig. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Utleie av bolig og eiendom. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Sats for alminnelig inntekt. Lest 10. september 2026.