Korttidsutleie eller langtidsutleie: hva lønner seg?

Du har en utleiedel. Kanskje en kjellerleilighet, kanskje et rom med eget bad, kanskje en liten toroms du arvet. Spørsmålet er hvordan du skal bruke den: én leietaker på kontrakt i tolv måneder, eller stadig nye gjester på korte opphold. Korttidsutleie eller langtidsutleie er et av de valgene der annonseprisene lyver mest, fordi døgnpris ganger 365 aldri blir årsinntekten din.

Det korte svaret: langtidsutleie gir mindre per døgn, men langt mer per arbeidstime, og i egen bolig kan inntekten være helt skattefri. Korttidsutleie gir høyere døgnpris, men er skattepliktig over et lavt bunnbeløp uten fradragsrett, og krever ekte arbeid hver eneste uke. Hvilken av dem som vinner, avgjøres av tre ting: beliggenhet, belegg og hvor mange timer du er villig til å legge inn.

Under setter vi de to opp mot hverandre på inntekt, skatt, arbeidsmengde og risiko, og regner ut begge deler for både en byleilighet og en utleiedel i distriktet. Skattereglene er ikke bare litt forskjellige, de er bygget på to helt ulike prinsipper, og det er hovedgrunnen til at regnestykket ofte ender motsatt av magefølelsen.

Hvor går grensen mellom korttid og langtid?

Grensen er 30 dager, og den handler om hvor lenge det enkelte leieforholdet varer sammenhengende. En leietaker som bor hos deg i seks uker er langtidsutleie, selv om du bare gjør det én gang. Fem gjester som bor tre døgn hver er korttidsutleie, selv om de til sammen fyller en måned.

Før du regner på belegg, sjekk om du i det hele tatt har lov. Eier du en seksjon i et eierseksjonssameie, kan hele seksjonen korttidsutleies i høyst 90 døgn i året. Vedtektene kan flytte grensen til et sted mellom 60 og 120 døgn, og det krever to tredjedelers flertall på årsmøtet. I borettslag er taket 30 døgn i året for hele boligen uten styrets godkjenning. Leier du ut en del av boligen mens du selv bor der, treffer ingen av takene deg, men for den som eier en egen utleieseksjon avgjør de hele valget. Grensen for sameier står i eierseksjonsloven § 24. Regnestykkene under forutsetter at utleien er tillatt i din boform.

For langtidsutleie i egen bolig er inntekten skattefri hvis ett av to er oppfylt. Enten bruker du selv minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi og ikke etter kvadratmeter. Eller så leier du ut hele eller en større del av boligen for inntil 20 000 kroner i inntektsåret. Passerer du 20 000 kroner samtidig som du leier ut mer enn halvparten, blir hele beløpet skattepliktig fra første krone. Hvordan utleieverdien regnes ut i praksis, står i gjennomgangen av når inntekten fra et utleid rom er skattefri.

For korttidsutleie i egen bolig gjelder en helt annen mekanikk: 85 prosent av inntekten som overstiger 15 000 kroner i året er skattepliktig, og du får ingen fradrag for kostnader. Ingen vaskehjelp, ingen plattformgebyrer, ingen nye håndklær. Grunnlaget beskattes som alminnelig inntekt med 22 prosent. Detaljene rundt akkurat den regelen er tatt i reglene og regnestykket for Airbnb-utleie.

Er boligen en sekundærbolig eller ren utleiebolig du ikke bor i, faller begge fritakene bort. Da er inntekten skattepliktig fra første krone, men du får fradrag for kostnadene, og det er nettoen som beskattes med 22 prosent. Regnes utleien som næringsvirksomhet, kan marginalsatsen bli opptil 50,6 prosent.

Regnestykket for by og distrikt, side ved side

To virkelige situasjoner, begge med en utleiedel i en bolig eieren selv bor i. Alle markedspriser under er observerte nivåer i 2026 og oppgitt som anslag, ikke som fasit.

Situasjon 1: toroms sokkelleilighet i en norsk storby. Fast leie ligger typisk mellom 10 000 og 13 000 kroner i måneden. Døgnprisen på korttid ligger typisk mellom 900 og 1 600 kroner, og et realistisk belegg for en vert som ikke gjør dette på heltid er 130 til 150 døgn i året.

Skatteberegningen på korttid: (168 000 − 15 000) × 85 prosent = 130 050 kroner i grunnlag, og 22 prosent av det er 28 611 kroner. Langtidsutleien er skattefri fordi eieren selv bruker mer enn halvparten av boligen etter utleieverdi. Der ligger forskjellen. Korttid tjener inn 36 000 kroner mer brutto og taper alt sammen igjen på skatt, gebyrer og vask.

Situasjon 2: kjellerleilighet i en kommune uten hotellmarked. Fast leie ligger typisk mellom 6 500 og 9 000 kroner i måneden. Korttidsmarkedet finnes, men det er sesongbetont: jaktuke, konfirmasjonshelger, en festival, håndverkere på oppdrag. Realistisk belegg er 30 til 50 døgn.

I distriktet er det ikke engang nære. Uten et marked som fyller døgnene, blir korttidsutleie en dyr hobby med sengetøyvask. Der korttid vinner, er i byer med reelt hotellmarked, i hyttekommuner med sterk sesong, og i tilfeller der du selv vil bruke boligen deler av året og derfor ikke kan binde den opp på kontrakt. Nettopp den siste situasjonen er grunnen til at mange velger korttid på fritidseiendom, og den vurderingen står i artikkelen om å bruke hytta som utleieobjekt i ledige uker. Vil du bytte ut tallene med dine egne, gjør kalkulatoren for korttid mot langtid jobben på et minutt.

Hvilken form gir mest arbeid og størst risiko?

Arbeidsmengden er den enkleste forskjellen å måle. Langtidsutleie krever visning og kontrakt en gang i året, en håndfull meldinger i måneden og en oppussingsrunde ved bytte. Korttidsutleie krever tre til fire timer per opphold, hele året, med topp i akkurat de helgene du selv har fri.

Risikoen er vanskeligere, fordi de to formene har helt ulike typer risiko.

Den viktigste forskjellen for privatøkonomien er hvor konsentrert risikoen er. Ved langtidsutleie ligger hele årsinntekten hos én person. Går det galt, går det galt i tolv måneder, og du må gjennom oppsigelse eller utkastelse for å komme videre. Derfor er kontrakten og depositumet ikke formaliteter, men selve sikkerheten din. Alt om depositumskonto og en avtale som holder hører til denne delen av valget.

Kan du kombinere de to?

Ja, og mange gjør det uten å tenke over skattekonsekvensen. Den vanligste modellen er fast leietaker fra august til juni, og korttidsutleie i sommermånedene når studenten reiser hjem. Det fungerer praktisk, men de to inntektene behandles etter hver sin regel: langtidsdelen kan være skattefri, mens korttidsdelen møter bunnbeløpet på 15 000 kroner og 85-prosentregelen for seg.

En annen kombinasjon er å leie ut fast og bruke andre eiendeler til den variable inntekten. Bod, garasje, tilhenger og utstyr gir mindre penger per enhet, men de krever ingen kontrakt med oppsigelsesvern og ingen vask. For den som vil ha stabil inntekt uten å bli resepsjonist, er det en mer realistisk vei enn å presse belegget opp, og den ligner mer på forskjellen på aktiv og passiv inntekt enn på hotelldrift. Er ambisjonen større enn ett objekt, er neste spørsmål om eiendom som investering er riktig plassering av pengene i det hele tatt, og hva som ellers faktisk fungerer som passiv inntekt i Norge.

Gjør dette i morgen: finn den faktiske månedsleien for tre sammenlignbare boliger i ditt eget nabolag, og finn ut hvor mange døgn tre korttidsannonser i samme område har booket de siste tre månedene. Ikke prisen de ber om, men datoene som er opptatt. Har de under 40 prosent belegg i høysesongen, har du svaret ditt før du har regnet på skatt. Hvordan inntekten skal føres når valget er tatt, står i oversikten over hvordan utleieinntekt skattlegges.

Kilder

• Skatteloven § 7-2 om utleieinntekt fra egen bolig. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Utleie av bolig og fritidsbolig. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Sats for alminnelig inntekt. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Maksimale effektive marginale skattesatser. Lest 10. september 2026.
• Eierseksjonsloven § 24 om korttidsutleie. Lest 11. september 2026.
• Burettslagslova kapittel 5 om bruksoverlating. Lest 11. september 2026.