Skatt på utleie: skattefritt, delvis eller fullt

Skatt på utleie følger tre helt ulike regelsett i Norge, og det som avgjør hvilket som gjelder deg, er ikke hvor mye du tjener. Det er hva slags bolig du leier ut, og hvor lenge hver enkelt leietaker blir. Leier du ut et kjellerrom i huset du selv bor i, kan hele inntekten være skattefri. Leier du ut den samme boligen i helgeporsjoner gjennom en utleieplattform, er den delvis skattepliktig. Leier du ut en leilighet du ikke bor i, skatter du fra første krone.

Alt henger på skatteloven § 7-2. Hovedskillet der går ved 30 dager: leieforhold som varer sammenhengende i minst 30 dager, behandles etter én regel, og alt som er kortere etter en annen. Deretter kommer et andre skille, mellom boligen du selv bor i og boligen du ikke bor i.

To beløpsgrenser opptrer i denne teksten, og de blandes sammen hele tiden, også av folk som burde vite bedre. 20 000 kroner er grensen for skattefri langtidsutleie når du leier ut mer enn halvparten av din egen bolig. 15 000 kroner er bunnbeløpet ved korttidsutleie. De gjelder to forskjellige situasjoner, de kan ikke legges sammen, og de virker på hver sin måte: den første er en terskel som gjør alt skattepliktig i det den brytes, den andre er et bunnfradrag som blir stående uansett hvor mye du tjener.

Hvilken av de tre reglene gjelder for boligen din?

Start med å plassere deg selv i tabellen. Er du usikker på om det du driver med er langtids- eller korttidsutleie, er spørsmålet ganske enkelt hvor lenge hvert leieforhold varer sammenhengende, ikke hvor mange netter det er leid ut i løpet av året.

Merk at de to første radene begge gjelder egen bolig og langtidsleie. Vilkårene er alternative: oppfyller du enten kravet om egen bruk eller kravet om beløp, er utleien skattefri. Du trenger ikke oppfylle begge.

Når er utleie av egen bolig helt skattefri?

Utleien er skattefri når leieforholdet varer sammenhengende i minst 30 dager, og ett av disse to punktene er oppfylt: du bruker selv minst halvparten av boligen regnet etter utleieverdi, eller du leier ut hele eller en større del av boligen for inntil 20 000 kroner i inntektsåret.

Ordet utleieverdi gjør en del av jobben her. Halvparten måles ikke i kvadratmeter, men i hva de to delene ville leid ut for. En kjellerleilighet på 55 kvadratmeter uten balkong og med lav takhøyde kan godt være mindre enn halvparten av utleieverdien i et hus på 110 kvadratmeter, selv om arealet sier femti–femti. Motsatt kan en romslig sokkelleilighet med egen inngang være verdt mer enn den tredjedelen av huset du selv sitter igjen med. Det er dette forholdstallet du må kunne begrunne hvis Skatteetaten spør, og enkleste dokumentasjon er annonser for tilsvarende boliger i ditt eget nærmiljø. En vanlig hybelutleie i egen bolig lander i praksis nesten alltid innenfor det skattefrie sporet.

Den andre regelen er en ren terskel, og den har en kant du bør kjenne. Leier du ut hele boligen din i seks måneder mens du selv bor et annet sted, og tar 18 000 kroner for det, er alt skattefritt. Tar du 21 000 kroner, blir hele beløpet skattepliktig, ikke bare de 1 000 kronene over grensen. Med 22 prosent skatt på alminnelig inntekt koster de siste 1 000 kronene i leie deg 4 620 kroner i skatt. Det er den dyreste tusenlappen i norsk boligbeskatning, og den unngås ved å legge leien like under grensen eller ved å gå tydelig over den. Kravene til skattefri utleie av rom i egen bolig er verdt å lese før du setter prisen.

Hvordan beskattes korttidsutleie under 30 dager?

Varer leieforholdet under 30 dager sammenhengende, gjelder en egen regel: 85 prosent av utleieinntekten som overstiger 15 000 kroner i året regnes som skattepliktig inntekt. Bunnbeløpet er per år, ikke per leieforhold og ikke per gjest. Har du 22 gjester i løpet av sommeren, får du ett bunnbeløp, ikke 22.

Skatteetatens eget regneeksempel er verdt å pugge, fordi det viser hele mekanikken på én linje. Tjener du 50 000 kroner på korttidsutleie, skatter du av (50 000 − 15 000) × 85 prosent = 29 750 kroner. Det beløpet inngår i alminnelig inntekt, som beskattes med 22 prosent, og skatten blir dermed 6 545 kroner. Av 50 000 kroner i leie sitter du igjen med 43 455 kroner før du har trukket fra dine egne utgifter.

Og det er nettopp utgiftene som er den bitre delen: du får ikke fradrag for kostnader ved korttidsutleie av egen bolig, eller av en fritidsbolig du selv bruker. Vask, sengetøy, strøm, plattformgebyr og slitasje er dine egne. De 15 prosentene som holdes utenfor beskatningen, er alt du får som kompensasjon for kostnadene. Driver du dette i noe omfang, bør du regne på om korttidsutleie eller langtidsutleie lønner seg best for akkurat din bolig, og utleiekalkulatoren setter opp begge alternativene mot hverandre.

Samme regel gjelder fritidsbolig du selv bruker. Leier du ut hytta i påsken og noen sommeruker, men bruker den ellers selv, er det 15 000-kronersregelen som gjelder. Dette er verdt å ta med i planleggingen hvis du vurderer å leie ut hytta i periodene du ikke er der.

Sekundærbolig og ren utleiebolig

Eier du en bolig du ikke selv bor i, er leieinntekten skattepliktig fra første krone. Til gjengjeld regnes skatten av nettoinntekten, altså leieinntekten minus kostnadene som knytter seg til utleien, og satsen er 22 prosent. Flermannsboliger og utleiehytter faller utenfor § 7-2 uansett hvordan du bruker dem, og er alltid skattepliktige. En flermannsbolig er en bolig med tre eller flere familieleiligheter, eller med to familieleiligheter og én selvstendig hybelleilighet. Din egen boenhet teller med.

Fradragsretten har én viktig grense. Bare vedlikehold gir fradrag i leieinntekten, altså arbeid som setter eiendommen tilbake i den stand den tidligere har vært i. Påkostning er arbeid som gir bedre stand eller endrer eiendommen. Det gir ikke fradrag i leieinntekten, men kan trekkes fra ved et senere skattepliktig salg. Oppgraderer du fra normal til høy standard, er differansen påkostning. Verdien av eget vedlikeholdsarbeid gir bare fradrag hvis du inntektsfører samme beløp, og bare i året arbeidet utføres. Fremgangsmåten for selve føringen står i gjennomgangen av hvordan ekstrainntekt føres i skattemeldingen.

Formuesskatten er den andre forskjellen. Primærboligen din verdsettes med 75 prosent rabatt, mens sekundærbolig ikke får rabatt i det hele tatt. Formuesskatt betales først av formue over 1 900 000 kroner for enslige, med 0,35 prosent til kommunen og 0,65 prosent til staten i det første trinnet. En utleieleilighet flytter altså hele markedsverdien inn i formuesgrunnlaget ditt, og for mange er dette den skatten de ikke hadde regnet med.

Tre typiske utleiere, regnet ut i kroner

Her er de tre nivåene omgjort til beløp. Tallene for leieinntekt er valgt for å illustrere, ikke hentet fra noen statistikk, så bytt dem ut med dine egne.

Se på rad to og tre. Sekundærboligeieren betaler mest i kroner, men sitter igjen med mest, og har fradragsrett i tillegg. Korttidsutleieren betaler mindre skatt, men har alle kostnadene sine udekket. Kjellerhybelen slår begge målt i andel beholdt, og det er grunnen til at akkurat den formen for utleie er den mest utbredte ekstrainntekten i norske eneboliger.

Når blir utleien næringsvirksomhet?

Regnes utleien som næringsvirksomhet, endres alt: overskuddet beskattes som næringsinntekt, og marginalsatsen kan komme opp i 50,6 prosent i stedet for 22. Skatteetaten bruker fire vilkår, og alle fire må være oppfylt: aktiviteten må være egnet til å gå med overskudd, ha en viss varighet, ha et visst omfang, og drives for din egen regning og risiko.

Skatteetaten oppgir to veiledende terskler: mer enn omtrent 500 kvadratmeter utleid til næringsformål, eller fem boenheter eller mer til bolig- og fritidsformål. Ved blandet utleie ses grensene i sammenheng. Dette er utgangspunkter for en helhetsvurdering der omfanget og varigheten av ditt eget arbeid veier tyngst, ikke absolutte regler, så avklar det med Skatteetaten før du kjøper bolig nummer tre. Går du den veien, må du også regne inn kostnadene ved å drive et enkeltpersonforetak i praksis. Hele bildet av hva som beskattes hvordan står i hovedguiden til skatt på ekstrainntekt.

Driver du korttidsutleie i stort omfang, er det også verdt å lese om hva som gjelder for Airbnb-utleie i Norge, der plattformreglene og sameiets vedtekter ofte betyr mer for økonomien enn selve skatten. Leier du ut noe annet enn boareal, som en garasje eller parkeringsplass, gjelder ikke § 7-2, og inntekten er skattepliktig som kapitalinntekt.

Slik kommer du i gang denne uken

Finn fram leiekontrakten eller plattformoversikten din og noter to tall: hvor lenge hvert leieforhold varte, og hva du har fått inn i år. Med de to tallene plasserer du deg selv i tabellen øverst på fem minutter. Ligger du like under 20 000 kroner på langtidsutleie av mer enn halve boligen, stopp der ut året. Driver du korttidsutleie, sett opp et enkelt regneark nå med dato, netter og beløp per utbetaling, for det er den dokumentasjonen skattemeldingen kommer til å be om i mai.

Kilder

• Skatteloven § 7-2 om utleieinntekt. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Utleie av bolig og eiendom. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Sats for alminnelig inntekt 2026. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Formuesskatt og verdsettingsrabatter 2026. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Er jeg næringsdrivende?. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Maksimale effektive marginale skattesatser. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Når utleie blir virksomhet. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Flermannsbolig. Lest 10. september 2026.