Leie ut rom i egen bolig: når er inntekten skattefri?

Å leie ut rom i egen bolig er den mest lønnsomme ekstrainntekten som finnes i Norge, av én grunn: den kan være helt skattefri. Ikke lavt beskattet, ikke delvis fritatt. Skattefri. En sokkelleilighet som gir 9 000 kroner i måneden kan gi deg 108 000 kroner i året uten at Skatteetaten skal ha en krone, så lenge du oppfyller ett bestemt vilkår.

Vilkåret misforstås nesten alltid. Folk sier «du kan leie ut halve huset skattefritt» og tenker på kvadratmeter. Loven sier noe annet. Kravet er at du selv bruker minst halvparten av boligen regnet etter utleieverdi, altså etter hva de ulike delene ville kostet i leie på markedet. En kjeller på 70 kvadratmeter og en hovedetasje på 70 kvadratmeter er like store, men de er ikke like mye verdt i leie, og det er verdien som teller.

I tillegg finnes det en alternativ regel på 20 000 kroner som gjelder noe helt annet, og som blandes sammen med halvpartsregelen i omtrent annenhver samtale om dette. Under tar vi begge deler presist, med tre regneeksempler du kan kjenne igjen ditt eget hus i.

Hva betyr «minst halvparten regnet etter utleieverdi»?

Regelen står i skatteloven § 7-2. Leier du ut deler av boligen du selv bor i, og leieforholdet varer sammenhengende i minst 30 dager, er leieinntekten skattefri når du selv bruker minst halvparten av boligen målt etter utleieverdi.

Utleieverdi er hva hver del av boligen kunne blitt leid ut for på det åpne markedet. Ikke byggekostnad, ikke andel av takst, ikke kvadratmeter. Sammenligningen er mellom den delen du bor i og den delen du leier ut, og din egen del må være verdt minst like mye som utleiedelen.

Grunnen til at dette nesten alltid går i utleierens favør, er at boligens beste deler som regel er der eieren bor. Hovedetasjen har utsikt, terrasse, kjøkken med ordentlig takhøyde og de fine vinduene. Sokkelleiligheten har lav takhøyde, mindre lys og inngang på baksiden. To like store etasjer kan derfor ha helt ulik utleieverdi, og det er nettopp den forskjellen loven ber deg regne på.

Går det andre veien, altså at du selv bor i det minst verdifulle av de to, er inntekten skattepliktig. Det er den klassiske situasjonen der eieren flytter ned i kjelleren og leier ut hele hovedetasjen. Da har du leid ut mer enn halvparten, og da må den andre regelen redde deg.

Hva er 20 000-kronersregelen, og når hjelper den?

Den andre regelen er et alternativ, ikke et tillegg. Leier du ut hele boligen eller en større del av den, er inntekten likevel skattefri hvis den samlede leien er inntil 20 000 kroner i inntektsåret.

Dette er beløpsgrensen for den som leier ut hele huset i to sommermåneder, eller som leier ut hovedetasjen mens hun selv bor i kjelleren i en kort periode. Grensen gjelder per inntektsår, og den gjelder samlet, ikke per leietaker.

Passerer du 20 000 kroner samtidig som du leier ut mer enn halvparten, blir hele beløpet skattepliktig fra første krone. Det er ikke slik at bare det overskytende beskattes. Tjener du 21 000 kroner på å leie ut hele boligen, skattlegges hele 21 000 kroner, ikke 1 000.

Legg merke til at de to reglene aldri gjelder samtidig for samme situasjon. Bruker du selv mest, er inntekten skattefri uansett hvor stor den er. Bruker du selv minst, er taket 20 000 kroner. Blandingen «jeg kan leie ut halve huset og tjene 20 000 skattefritt» finnes ikke.

Tre hus, tre svar: slik slår regelen ut i praksis

Leieverdiene under er observerte markedsnivåer i 2026 og skal leses som eksempler, ikke som fasit for din bolig.

I det tredje tilfellet er ikke alt tapt. Skattepliktig utleie gir fradragsrett, og det er nettoinntekten som beskattes med 22 prosent: leien minus kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold og andre kostnader som knytter seg til utleiedelen. Med 180 000 kroner i årsleie og 45 000 kroner i dokumenterte kostnader blir grunnlaget 135 000 kroner, og skatten 29 700 kroner. Det er fortsatt en god inntekt, den er bare ikke gratis. Hvordan postene føres, står i veiledningen om å føre ekstrainntekten i skattemeldingen.

Slik anslår du utleieverdien uten å gjette

Skatteetaten forlanger ingen takst, men du bør kunne begrunne vurderingen din hvis noen spør. Slik gjør du det på en time:

1. Søk opp fem utleieannonser i ditt eget område for boliger som ligner på utleiedelen i størrelse og standard. Noter prisene.
2. Gjør det samme for fem annonser som ligner på den delen du selv bor i. Dette er den øvelsen folk hopper over, og det er den som avgjør saken.
3. Juster for det som faktisk påvirker leieprisen: egen inngang, dagslys, takhøyde, balkong eller hage, parkering, og om delen har eget bad og kjøkken.
4. Skriv ned de to anslagene og hvorfor, og lagre dokumentet sammen med leiekontrakten. Det tar ti minutter og er verdt mye hvis spørsmålet dukker opp tre år senere.

Har du flere utleieenheter i samme bolig, for eksempel to hybler, er det den samlede utleieverdien av alt du leier ut som skal sammenlignes med din egen del. To små hybler kan til sammen passere halvparten selv om ingen av dem gjør det alene. Byggekravene til slike enheter, som takhøyde, rømningsvei og branncelle, er en egen historie, og de er gjennomgått i artikkelen om byggekravene til en hybel.

Hva om leieforholdet varer kortere enn 30 dager?

Da faller hele ordningen bort, og en helt annen regel overtar. For leieforhold under 30 dager er 85 prosent av inntekten som overstiger 15 000 kroner i året skattepliktig, og du får ingen fradrag for kostnader. Det gjelder uansett hvor liten del av boligen du leier ut, og uansett hvor mye du selv bruker.

Med andre ord: en fast leietaker i sokkelleiligheten kan gi 108 000 skattefrie kroner, mens de samme kvadratmeterne leid ut helgevis gir skatt fra 15 001 kroner. Det er den enkeltforskjellen som avgjør flest utleievalg i Norge, og den er regnet ut i detalj både under korttidsutleie gjennom Airbnb og i valget mellom korte og lange leieforhold. Vil du se hva ditt eget objekt gir i begge retninger, tar utleiekalkulatoren det på et minutt.

Feilene som gjør en skattefri utleie skattepliktig

• Å regne i kvadratmeter. Loven bruker utleieverdi. En stor, mørk kjeller kan være mindre verdt enn en liten, lys hovedetasje.
• Å glemme at boligen kan bli en flermannsbolig. Flermannsboliger faller utenfor fritaksreglene og er skattepliktige fra første krone. Se avsnittet under listen.
• Å dele opp leieforholdet. To leieforhold på 20 dager er ikke ett på 40. Kravet er sammenhengende varighet.
• Å tro at 20 000-grensen er et fribeløp. Passerer du den i en situasjon der du leier ut mer enn halvparten, beskattes hele beløpet.
• Å blande sammen egen bolig og sekundærbolig. Fritaket gjelder boligen du selv bor i. Leiligheten du eier på den andre siden av byen er skattepliktig fra første krone.

Flermannsboligen er den fellen som overrasker mest, fordi huset ser helt vanlig ut. Grensen går ved tre eller flere familieleiligheter, eller to familieleiligheter og én selvstendig hybelleilighet. Din egen boenhet teller med. Bruker du selv flere av enhetene som egen bolig, regnes de som én. Har du hovedetasje, sokkelleilighet og en hybel med egen inngang, kjøkken og bad, er du der. Da faller hele skatteloven § 7-2 bort, og leieinntekten er skattepliktig fra første krone uansett hvor mye av huset du selv bor i. Til gjengjeld får du fradrag for kostnadene, siden det er nettoinntekten som beskattes.

Det praktiske rundt en utleiedel i eget hus

Skattefriheten sier ingenting om resten. Du trenger fortsatt en skriftlig avtale, du trenger depositum på riktig type konto, og du bør ha avklart med forsikringsselskapet at boligen har en utleiedel. Malen for alt dette står samlet under leiekontrakt og depositumskonto.

Tenk også gjennom det som skaper konflikt i praksis: strøm, vaskemaskin, parkering, gjester og støy. Det du skriver ned før innflytting, slipper du å forhandle om i februar. Har du kvadratmeter til overs som ikke egner seg til bolig, gir bod og lagerplass hjemme en mindre, men langt enklere inntekt uten leieboer i huset.

Gjør dette i morgen: mål opp de to delene av boligen din, finn fem sammenlignbare leieannonser for hver, og skriv ned de to anslagene på ett ark. Da vet du innen kvelden om utleien din er skattefri, og du har dokumentasjonen klar. Er inntekten skattefri, er neste spørsmål hva du skal bruke den til, og for mange er svaret å bygge egenkapital til bolig nummer to. Vil du sammenligne med andre inntektskilder først, gir oversikten over hvor mye du realistisk kan tjene et nøkternt utgangspunkt, og hele skattebildet står under skatt på utleie.

Kilder

• Skatteloven § 7-2 om utleieinntekt fra egen bolig. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Utleie av bolig og fritidsbolig. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Sats for alminnelig inntekt. Lest 10. september 2026.
• Skatteetaten: Hva er en flermannsbolig?. Lest 11. september 2026.